全域土地綜合整治項(xiàng)目投資模式及收益回報(bào)解析
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2023-01-31
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一.政策梳理
2010年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出：“鼓勵(lì)民間資本參與土地整治”，“積極引導(dǎo)民間資本通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)形式參與土地整理、復(fù)墾等工程建設(shè)”，這為社會(huì)資本參與土地整治類項(xiàng)目明確了政策指向，之后，相繼出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策法規(guī)，政策梳理如下：《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的決定》（中發(fā)〔2015〕34號(hào))：“利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策支持易地扶貧搬遷、在扶貧開(kāi)發(fā)中推廣政府與社會(huì)資本合作、政府購(gòu)買服務(wù)等模式。”《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕1號(hào)）:“探索將通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補(bǔ)平衡補(bǔ)充耕地的指標(biāo)，按照誰(shuí)投入、誰(shuí)受益的原則返還指標(biāo)交易收益?！?/span>《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕1號(hào)）：“允許通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補(bǔ)平衡補(bǔ)充耕地的指標(biāo)在省域內(nèi)調(diào)劑，按規(guī)定或合同約定取得指標(biāo)調(diào)劑收益。”《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕4號(hào)）：“充分發(fā)揮財(cái)政資金作用，鼓勵(lì)采取政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體等，根據(jù)土地整治規(guī)劃投資或參與土地整治項(xiàng)目，多渠道落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)。”《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)管理方式切實(shí)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡的通知》（國(guó)土資規(guī)〔2017〕13號(hào)）：“對(duì)于耕地開(kāi)墾費(fèi)、各級(jí)政府財(cái)政投入以及社會(huì)資本、金融資本等各類資金投入所補(bǔ)充和改造的耕地，國(guó)土資源主管部門組織實(shí)施的土地整治、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和其他部門組織實(shí)施的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)所補(bǔ)充和改造的耕地，以及經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門組織認(rèn)定的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾形成的新增耕地節(jié)余部分，均可納入補(bǔ)充耕地管理，用于耕地占補(bǔ)平衡?！?/span>“各地要統(tǒng)籌使用好各部門資金，充分發(fā)揮引導(dǎo)和杠桿作用，積極創(chuàng)新實(shí)施方式，吸引社會(huì)資本、金融資本等參與土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶投工投勞，加大補(bǔ)充耕地資金和人力投入，獲取合理的土地收益?！?/span>《河南省開(kāi)展全域國(guó)土綜合整治助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施工作方案》（2019）：“充分發(fā)揮省國(guó)土資源投融資平臺(tái)引領(lǐng)作用，帶動(dòng)社會(huì)資本參與全域國(guó)土綜合整治?！?/span>《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)的意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2021〕40號(hào)：“鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)、修復(fù)、管護(hù)等全過(guò)程，圍繞生態(tài)保護(hù)修復(fù)開(kāi)展生態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、技術(shù)服務(wù)等活動(dòng)，對(duì)區(qū)域生態(tài)保護(hù)修復(fù)進(jìn)行全生命周期運(yùn)營(yíng)管護(hù)。生態(tài)保護(hù)修復(fù)項(xiàng)目重點(diǎn)領(lǐng)域包含農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)修復(fù)，主要針對(duì)生態(tài)功能減弱、生物多樣性減少、開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)保護(hù)矛盾突出的農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)，開(kāi)展全域土地綜合整治，實(shí)施農(nóng)用地整理、建設(shè)用地整理、鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)、土地復(fù)墾、生物多樣性保護(hù)等，改善農(nóng)田生境和條件。”
二.研究背景
隨著社會(huì)資本參與土地整治類項(xiàng)目范圍不斷擴(kuò)大，土地指標(biāo)交易途徑不斷擴(kuò)展，指標(biāo)從省內(nèi)流轉(zhuǎn)再到國(guó)家統(tǒng)籌等政策紅利不斷釋放，將有更多的社會(huì)資本參與到全域土地綜合整治項(xiàng)目中。社會(huì)資本參與全域土地綜合整治項(xiàng)目，對(duì)于增加土地效益和改善項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境具有重要作用，但社會(huì)資本更看重的是項(xiàng)目投資收益，能否及時(shí)收回投資成本及合理利潤(rùn)是社會(huì)資本投資項(xiàng)目的重中之重。政府投資與社會(huì)資本在全域土地綜合整治項(xiàng)目的收益機(jī)制不盡相同，若不能構(gòu)建合理的項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資金投入的合理回報(bào)，則無(wú)法吸引到社會(huì)資本進(jìn)入。因此，要推動(dòng)社會(huì)資本參與全域土地綜合整治項(xiàng)目，開(kāi)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目運(yùn)作，核心問(wèn)題是在于如何科學(xué)合理的分配項(xiàng)目收益。
三.投資模式
全域土地綜合整治項(xiàng)目通過(guò)引入社會(huì)資本，政府由項(xiàng)目實(shí)施者向監(jiān)管者發(fā)生轉(zhuǎn)變，社會(huì)資本也通過(guò)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，承擔(dān)項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等職能，具體分工如下：政府方負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策、解決項(xiàng)目實(shí)施中的協(xié)調(diào)問(wèn)題，管控新增耕地指標(biāo)交易的收益分配等決策項(xiàng)目重大事項(xiàng)。社會(huì)資本主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)土地整治項(xiàng)目的實(shí)施，含踏勘、立項(xiàng)、實(shí)施、驗(yàn)收、報(bào)備等；支付項(xiàng)目建設(shè)成本、財(cái)務(wù)成本及管理成本等成本，獲得通過(guò)處置分成的新增耕地指標(biāo)作為投資收益；并承擔(dān)項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)。2018年，《山西省人民辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)資本參與土地整治的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，以政府資金為引導(dǎo)，鼓勵(lì)采取政府和社會(huì)資本合作（PPP)模式，委托代建、先建后補(bǔ)等方式，引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體、工商資本、土地整治專業(yè)機(jī)構(gòu)等依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地整治規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，規(guī)范有序投資或參與土地整治項(xiàng)目。一是政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式。具體實(shí)施參照PPP項(xiàng)目管理有關(guān)規(guī)定。二是委托代建模式。由市、縣政府公開(kāi)擇優(yōu)選定一個(gè)專業(yè)化管理單位作為“代建人”，由代建人代行項(xiàng)目業(yè)主的職能，負(fù)責(zé)控制土地整治項(xiàng)目的投資、質(zhì)量和工期，在項(xiàng)目完成移交后收取相應(yīng)代建管理費(fèi)。三是先建后補(bǔ)模式。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民合作組織及涉農(nóng)扶持企業(yè)等以行政村為單元實(shí)施投資總額在50萬(wàn)元以內(nèi)的土地整治項(xiàng)目，可以自籌資金、自主實(shí)施、先建后補(bǔ)。社會(huì)資本參與的土地整治項(xiàng)目完成驗(yàn)收合格后，由市、縣政府按照合同約定支付項(xiàng)目各項(xiàng)款項(xiàng)或給予一定補(bǔ)助資金。除以上三種模式外，全域土地綜合整治項(xiàng)目也可采取F+EPC模式、特許經(jīng)營(yíng)模式。F+EPC模式。政府授權(quán)國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)全域土地整治項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管護(hù)等工作，同時(shí)允許其選擇具有土地整治能力的投資人或者資金方與土地整治工程總承包方組建聯(lián)合體等進(jìn)行合作的方式整合社會(huì)資源參與項(xiàng)目。特許經(jīng)營(yíng)模式。政府采用競(jìng)爭(zhēng)方式公開(kāi)采購(gòu)社會(huì)投資人，通過(guò)政府授權(quán)，城投公司與投資人合資成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)土地整治項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管護(hù)。以上模式為全域土地綜合整治項(xiàng)目的常見(jiàn)投資合作模式，地方政府可根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，選擇合適的合作模式推進(jìn)項(xiàng)目的投資落地。
四.收益來(lái)源
社會(huì)資本參與全域土地綜合整治項(xiàng)目的收益來(lái)源，取決于政府對(duì)土地整治后的增值收益進(jìn)行合理分配。土地整理階段，收益主要分為兩大類：一是糧食增產(chǎn)收益；一是項(xiàng)目?jī)?nèi)新增加的土地指標(biāo)交易收益。
農(nóng)用地整治可以帶來(lái)耕地面積的增加和質(zhì)量的提高，從而提高產(chǎn)量，增加糧食收益。但糧食增加收益與項(xiàng)目投資相差甚遠(yuǎn)，并且存在不確定性，因此社會(huì)資本基本不寄希望于通過(guò)糧食產(chǎn)能的提升來(lái)獲得收益回報(bào)。《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕1號(hào)）:“探索將通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補(bǔ)平衡補(bǔ)充耕地的指標(biāo)，按照誰(shuí)投入、誰(shuí)受益的原則返還指標(biāo)交易收益?！蓖ㄟ^(guò)項(xiàng)目新增土地指標(biāo)交易獲得項(xiàng)目回報(bào)，能夠使社會(huì)資本快速收回投資成本及合理利潤(rùn)。因此，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)新增加的土地指標(biāo)交易收益成為全域土地整治項(xiàng)目的主要收益來(lái)源。
五.回報(bào)機(jī)制
通過(guò)土地整理可獲得土地指標(biāo)，土地指標(biāo)交易收益作為項(xiàng)目的投資回報(bào)。社會(huì)資本參與土地整理類項(xiàng)目的常見(jiàn)的回報(bào)分配方式有以下幾種：固定指標(biāo)單價(jià)指在政府指導(dǎo)限價(jià)下經(jīng)招標(biāo)形成的指標(biāo)單價(jià)乘以項(xiàng)目驗(yàn)收后產(chǎn)生的土地指標(biāo)數(shù)額確定社會(huì)投資方收益。此種方式與項(xiàng)目投資成本無(wú)直接關(guān)系，不管投資成本高于或低于指標(biāo)回購(gòu)價(jià)格，政府均以固定價(jià)格回購(gòu)社會(huì)資本實(shí)施土地整治項(xiàng)目補(bǔ)充的指標(biāo)。指標(biāo)收益一般與耕地質(zhì)量、指標(biāo)數(shù)量等有關(guān)。《山西省耕地開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)基金管理暫行辦法》（晉國(guó)土資發(fā)〔2015〕144號(hào)）約定：“跨縣域易地使用補(bǔ)充耕地指標(biāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，初步確定指標(biāo)回購(gòu)金額為：12等級(jí)1萬(wàn)元/畝；11等級(jí)1.25萬(wàn)元/畝；10等級(jí)1.5萬(wàn)元/畝；9等級(jí)2萬(wàn)元/畝；8等級(jí)以上2.5萬(wàn)元/畝。”固定投資回報(bào)率是指政府與社會(huì)資本約定一個(gè)投資限額和一個(gè)固定的投資回報(bào)率。
當(dāng)項(xiàng)目完成土地指標(biāo)交易后，政府從土地指標(biāo)交易收益中返還社會(huì)資本的投資成本，并按約定的的投資回報(bào)率給予相應(yīng)的投資回報(bào)。這種模式的投資收益主要跟項(xiàng)目投資額度有關(guān)，投資額度越大，收益越大。社會(huì)資本會(huì)傾向于讓政府盡可能增加認(rèn)定投資額以擴(kuò)大收益，存在較大的操作漏洞。山西省忻州市人民政府《關(guān)于社會(huì)投資耕地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)于指標(biāo)收益進(jìn)行明確約定：各地應(yīng)按照因地制宜、有利于引導(dǎo)社會(huì)資金參與耕地開(kāi)發(fā)和促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的原則，綜合考慮民間資本投資項(xiàng)目的建設(shè)投入、運(yùn)營(yíng)成本、利潤(rùn)回報(bào)及銀行貸款利息，在簽訂開(kāi)發(fā)造地項(xiàng)目實(shí)施合同時(shí)，靈活、合理地確定指標(biāo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。政府根據(jù)建設(shè)用地需求，從已備案的項(xiàng)目中提取一定比例的指標(biāo)，用于保障市、縣兩級(jí)政府基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。指標(biāo)使用后一個(gè)月內(nèi)，由財(cái)政按照項(xiàng)目實(shí)際總投資（項(xiàng)目總投資以項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告最終審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)）+項(xiàng)目實(shí)際總投資的5%支付投資人土地開(kāi)發(fā)資金。市、縣不使用的指標(biāo)在交易市場(chǎng)對(duì)外交易，交易收益入財(cái)政相應(yīng)科目。指標(biāo)交易收益到賬一個(gè)月內(nèi)由財(cái)政按照項(xiàng)目實(shí)際總投資（以審計(jì)報(bào)告最終審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)）+交易利潤(rùn)的15%的比例（最多不超過(guò)項(xiàng)目實(shí)際總投資的35%）支付投資人土地開(kāi)發(fā)資金。03 利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)分配該模式下，政府將部分土地指標(biāo)收益除彌補(bǔ)投資成本外，并給予一定的利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)。利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)將與投入成本、交易價(jià)格掛鉤，從而確定一個(gè)利潤(rùn)分配比率，能夠很好的約束社會(huì)資控制成本。如可設(shè)置利潤(rùn)分配比例=(指標(biāo)交易收益-投資成本）*（1-投資成本/指標(biāo)交易收益）。
《襄汾縣鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資開(kāi)發(fā)造地建設(shè)項(xiàng)目管理辦法（暫行）的通知》關(guān)于收益分配作出如下約定：“土地整理項(xiàng)目可按照項(xiàng)目實(shí)際成本支出+合理比例利潤(rùn)模式，除支付項(xiàng)目投資人實(shí)際支出成本外，再給予相應(yīng)的利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)。利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)的具體計(jì)算公式為：利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)=（指標(biāo)交易價(jià)格-實(shí)際支出成本）*（1-實(shí)際支出成本/指標(biāo)交易價(jià)格）。采取此模式時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)際支出成本由縣政府委托確定的審計(jì)部門出具的項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。若實(shí)際支出成本大于指標(biāo)交易價(jià)格，縣政府將不予回購(gòu)?！?/span>項(xiàng)目土地指標(biāo)實(shí)現(xiàn)收益后，政府與社會(huì)資本按一定比例進(jìn)行收益分配，分配比例一般由社會(huì)資本與政府方協(xié)商確定。社會(huì)資本也可與政府相關(guān)方成立合資公司按照股權(quán)比例進(jìn)行收益分配。待項(xiàng)目形成指標(biāo)收益后，社會(huì)資本方按照相應(yīng)的比例獲得收益，這種模式具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，也是目前比較主流的分配方式。政府在采用指標(biāo)收益分成模式時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況優(yōu)化分配機(jī)制。如設(shè)定相應(yīng)的土地指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格，當(dāng)土地指標(biāo)累計(jì)收益覆蓋投資成本及合理利潤(rùn)之前，指標(biāo)收益歸社會(huì)資本方所有；當(dāng)土地指標(biāo)累計(jì)收益覆蓋投資成本及合理利潤(rùn)之后，基準(zhǔn)價(jià)格部分收益歸政府所有，超額部分收益由政府與社會(huì)資本按照約定比例進(jìn)行分配。
六.存在問(wèn)題
01 缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)由于目前國(guó)家對(duì)于社會(huì)資本參與全域國(guó)土空間整治項(xiàng)目的投資收益的確定并無(wú)明確的政策約定，大部分項(xiàng)目正處于探索期，投資回報(bào)模式主要由社會(huì)資本方與政府方協(xié)商確定。缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就造成各地社會(huì)資本參與全域國(guó)土空間整治項(xiàng)目的回報(bào)模式千差萬(wàn)別。由于固定指標(biāo)單價(jià)模式和簡(jiǎn)單的收益分成模式未與項(xiàng)目投資額掛鉤，指標(biāo)收益按照固定價(jià)格回購(gòu)或者按照一定比例分配均可能會(huì)造成社會(huì)資本的投資回報(bào)率偏高；利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)模式和優(yōu)化后的收益分成模式均與指標(biāo)交易價(jià)格和投資成本掛鉤，投資回報(bào)率趨于合理。全域土地綜合整治項(xiàng)目主要收益來(lái)源為土地指標(biāo)交易收益，指標(biāo)能否按時(shí)按量交易直接影響項(xiàng)目的收益情況，指標(biāo)交易周期長(zhǎng)短就成為影響回收投資成本的關(guān)鍵性因素。因此，社會(huì)資本方應(yīng)與政府約定相應(yīng)的指標(biāo)交易期限，如不能按相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的土地指標(biāo)收益，政府應(yīng)調(diào)整相應(yīng)利潤(rùn)分配比例，或?qū)㈨?xiàng)目區(qū)外其他存量土地指標(biāo)交易收益用于本項(xiàng)目中，以滿足社會(huì)資本方的投資回報(bào)。