第三章“城市更新組織實(shí)施”（第十四條至第三十七條）是本條例落地執(zhí)行的核心章節(jié)。本章共計(jì)24條條款，圍繞城市更新組織實(shí)施全鏈條，確立片區(qū)統(tǒng)籌、項(xiàng)目閉環(huán)、權(quán)益保障、分類(lèi)施策、堅(jiān)守底盤(pán)、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)六大維度，形成獨(dú)具特色的六階遞進(jìn)體系。此舉徹底摒棄了過(guò)往碎片化推進(jìn)項(xiàng)目、偏重拆建改造、弱化治理與長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)模式，為全市“五改四好”高質(zhì)量城市更新工作劃定了全流程、可落地的實(shí)施路線。
▲圖1 城市更新組織實(shí)施流程圖
01片區(qū)統(tǒng)籌：從單兵作戰(zhàn)到系統(tǒng)集成
【條例原文】第三章 第十四條-第十七條
第十四條 城市更新以更新片區(qū)實(shí)施為主。更新片區(qū)內(nèi)的城市更新，由統(tǒng)籌主體統(tǒng)籌組織開(kāi)展。
第十五條 區(qū)人民政府確定與更新片區(qū)內(nèi)城市更新相適應(yīng)的主體作為統(tǒng)籌主體。確定統(tǒng)籌主體的具體辦法，由市城市更新主管部門(mén)制定。
統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)在區(qū)人民政府指導(dǎo)下開(kāi)展下列工作：
（一）組織編制城市更新片區(qū)策劃方案，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌組合；
（二）梳理更新片區(qū)內(nèi)資源，整合平衡經(jīng)營(yíng)性與公益性空間資源，引入、匹配市場(chǎng)資源，提出政府資金和社會(huì)資金統(tǒng)籌使用方案；
（三）落實(shí)城市更新片區(qū)策劃方案，協(xié)調(diào)實(shí)施主體推進(jìn)項(xiàng)目，推動(dòng)物業(yè)權(quán)利人達(dá)成更新意愿，參與城市更新項(xiàng)目全生命周期管理；
（四）區(qū)人民政府明確的其他事項(xiàng)。
第十六條 統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，在區(qū)域現(xiàn)狀調(diào)查、區(qū)域更新意愿征詢(xún)、市場(chǎng)資源整合等工作的基礎(chǔ)上，編制城市更新片區(qū)策劃方案。城市更新片區(qū)策劃方案應(yīng)當(dāng)明確更新片區(qū)體檢、功能業(yè)態(tài)、城市更新項(xiàng)目、設(shè)計(jì)引導(dǎo)等內(nèi)容。涉及歷史文化資源保護(hù)利用、生態(tài)修復(fù)、安全防護(hù)等的，應(yīng)當(dāng)制定專(zhuān)項(xiàng)方案。
編制城市更新片區(qū)策劃方案，應(yīng)當(dāng)與更新片區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行充分協(xié)商，征求有關(guān)部門(mén)、利害關(guān)系人、公眾等方面的意見(jiàn)，并組織開(kāi)展專(zhuān)家論證。
城市更新片區(qū)策劃方案應(yīng)當(dāng)與國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃相銜接。確有必要的，可以對(duì)擬實(shí)施城市更新區(qū)域的國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，按照法定程序和相關(guān)要求，采取技術(shù)修正、規(guī)劃修改等方式進(jìn)行優(yōu)化，與城市更新片區(qū)策劃方案同步報(bào)批。
第十七條 市人民政府確定市級(jí)更新片區(qū)。市城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)審查納入市級(jí)更新片區(qū)的城市更新片區(qū)策劃方案，報(bào)市人民政府同意后批準(zhǔn)。其他更新片區(qū)的城市更新片區(qū)策劃方案，由所在地的區(qū)人民政府負(fù)責(zé)審查批準(zhǔn)，并報(bào)市人民政府備案。
城市更新片區(qū)策劃方案經(jīng)批準(zhǔn)后不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行審查批準(zhǔn)的程序。
城市更新片區(qū)策劃方案審查批準(zhǔn)的具體辦法，由市人民政府制定。
【條例解讀】
該核心制度創(chuàng)新在于確立了以更新片區(qū)為實(shí)施單元、以統(tǒng)籌主體為組織中樞、以片區(qū)策劃方案為更新藍(lán)圖的三位一體實(shí)施架構(gòu)，從根源上破解過(guò)往單個(gè)項(xiàng)目碎片化推進(jìn)、資源失衡、公共利益難以保障的難題。
1.實(shí)施單元
明確以更新片區(qū)為基本實(shí)施單元，優(yōu)先對(duì)復(fù)雜更新事項(xiàng)實(shí)行成片統(tǒng)籌；小型獨(dú)立項(xiàng)目則設(shè)置補(bǔ)充實(shí)施路徑，做到“抓大放小”。
2.統(tǒng)籌主體
由區(qū)級(jí)政府結(jié)合片區(qū)規(guī)模、類(lèi)型、難度確定適配主體，不設(shè)身份限制，同時(shí)清晰劃分統(tǒng)籌主體與項(xiàng)目實(shí)施主體權(quán)責(zé)，為市場(chǎng)力量、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與留出空間。
3.片區(qū)策劃方案
方案編制必須完成區(qū)域現(xiàn)狀調(diào)查、更新意愿征詢(xún)、市場(chǎng)資源整合三項(xiàng)前置工作，明確片區(qū)體檢、功能業(yè)態(tài)、項(xiàng)目布局、設(shè)計(jì)引導(dǎo)等內(nèi)容；涉及歷史保護(hù)、生態(tài)修復(fù)、安全防護(hù)的，需編制專(zhuān)項(xiàng)方案。方案不能替代國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，但確有必要時(shí)，可與詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)修正、規(guī)劃修改同步報(bào)批，打通“策劃需求”與“規(guī)劃落地”的通道，是本次立法的一大亮點(diǎn)。
4.分級(jí)審批
市級(jí)更新片區(qū)方案由市級(jí)主管部門(mén)審核、市政府批準(zhǔn)；其余片區(qū)方案由區(qū)級(jí)政府審批備案，兼顧市級(jí)統(tǒng)籌與區(qū)級(jí)靈活施策。方案批準(zhǔn)后不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整需重走審批程序，維護(hù)了策劃的嚴(yán)肅性和市場(chǎng)參與者的預(yù)期穩(wěn)定。
【政策法規(guī)銜接】
▲表1 相關(guān)政策文件表
02項(xiàng)目閉環(huán)：從方案藍(lán)圖到落地運(yùn)營(yíng)
【條例原文】第三章 第十八條-第二十一條
第十八條 城市更新項(xiàng)目由實(shí)施主體負(fù)責(zé)具體實(shí)施。實(shí)施內(nèi)容包括項(xiàng)目的前期策劃、實(shí)施方案編制、建設(shè)推進(jìn)、后期運(yùn)營(yíng)等事項(xiàng)。
城市更新項(xiàng)目涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人可以自行確定實(shí)施主體。涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后共同確定實(shí)施主體；無(wú)法協(xié)商一致，涉及物業(yè)權(quán)利人共同決定事項(xiàng)的，由物業(yè)權(quán)利人依法表決確定實(shí)施主體。
依據(jù)前款規(guī)定無(wú)法確定實(shí)施主體的，因維護(hù)公共安全、公共利益確需實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)充分征詢(xún)物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人意見(jiàn)，依法采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式確定實(shí)施主體并進(jìn)行公示。
鼓勵(lì)具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造施工、物業(yè)管理、后期運(yùn)營(yíng)等能力的市場(chǎng)主體，作為實(shí)施主體依法參與城市更新活動(dòng)。
鼓勵(lì)相互關(guān)聯(lián)的多個(gè)城市更新項(xiàng)目由同一實(shí)施主體整體實(shí)施。
第十九條 實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新片區(qū)策劃方案并結(jié)合實(shí)際情況編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)物業(yè)權(quán)利人充分協(xié)商，并征求利害關(guān)系人的意見(jiàn)，必要時(shí)組織專(zhuān)家論證。區(qū)城市更新主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)指導(dǎo)實(shí)施主體編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。
城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)明確更新范圍、內(nèi)容、方式以及建筑規(guī)模、使用功能、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)計(jì)劃、土地使用權(quán)取得方式、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、成本測(cè)算、資金籌措、運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)權(quán)辦理、時(shí)間安排等內(nèi)容，符合城市風(fēng)貌管控要求。涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)編制產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方案。
第二十條 城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)物業(yè)權(quán)利人同意或者依法表決通過(guò)后，由實(shí)施主體將城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)區(qū)城市更新主管部門(mén)審查，經(jīng)區(qū)人民政府或者區(qū)人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后實(shí)施。
實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)依法辦理城市更新項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)化審批材料，縮減審批時(shí)限，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，提高審批效能。
實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案開(kāi)展更新活動(dòng)，保障項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，并按照有關(guān)規(guī)定和合同約定移交、運(yùn)營(yíng)、管理更新后的建（構(gòu)）筑物或者設(shè)施。
第二十一條 未納入更新片區(qū)的城市更新項(xiàng)目，由物業(yè)權(quán)利人或者其委托的實(shí)施主體編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)區(qū)城市更新主管部門(mén)審查，經(jīng)區(qū)人民政府同意并申報(bào)納入城市更新年度計(jì)劃后，按照本條例第二十條的規(guī)定實(shí)施。
【條文解讀】第十八條至第二十一條圍繞“主體確定、方案編制、審批監(jiān)管、落地執(zhí)行”，打造全流程項(xiàng)目閉環(huán)管理機(jī)制，讓片區(qū)宏觀策劃精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為可落地、可監(jiān)管的具體項(xiàng)目。
1.實(shí)施主體：分層確定，多元參與
單一產(chǎn)權(quán)由權(quán)利人自主確定；多產(chǎn)權(quán)主體優(yōu)先協(xié)商、依法表決；僅在公共利益剛需場(chǎng)景下，由政府通過(guò)招標(biāo)、磋商等方式選定實(shí)施主體。同時(shí)鼓勵(lì)具備設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)、運(yùn)營(yíng)綜合能力的市場(chǎng)主體參與，支持關(guān)聯(lián)項(xiàng)目整體實(shí)施。
2.項(xiàng)目實(shí)施方案：全要素覆蓋，協(xié)商前置
方案嚴(yán)格對(duì)標(biāo)片區(qū)策劃方案，覆蓋更新范圍、建設(shè)內(nèi)容、用地方式、資金籌措、運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)權(quán)辦理等全要素；涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，需單獨(dú)編制產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方案。編制階段充分征求產(chǎn)權(quán)人、利害關(guān)系人意見(jiàn)，前置化解矛盾。
3.雙重前置審批：權(quán)利與行政的雙重確認(rèn)
第一前置：項(xiàng)目實(shí)施方案必須先經(jīng)物業(yè)權(quán)利人同意或依法表決通過(guò)，體現(xiàn)對(duì)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的尊重。第二前置：權(quán)利人確認(rèn)后，報(bào)區(qū)城市更新主管部門(mén)審查，經(jīng)區(qū)人民政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。重要邊界：方案批準(zhǔn)不替代立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、建設(shè)等法定手續(xù)，但有關(guān)部門(mén)應(yīng)簡(jiǎn)化審批材料、壓縮時(shí)限、優(yōu)化環(huán)節(jié)。
4.補(bǔ)充路徑：為小型項(xiàng)目提供“快車(chē)道”
對(duì)于未納入片區(qū)的小型項(xiàng)目，允許編制簡(jiǎn)化版實(shí)施方案，經(jīng)審查同意并納入年度計(jì)劃后，參照片區(qū)內(nèi)程序?qū)嵤?，?shí)現(xiàn)了“大事片區(qū)統(tǒng)、小事項(xiàng)目辦”的精細(xì)化管理。
【政策法規(guī)銜接】
▲表2 相關(guān)政策文件表
03要素保障：以權(quán)益歸集與土地供給破局
【條例原文】第三章 第二十二條-第二十四條
第二十二條 因公共利益的需要，城市更新確需征收國(guó)有土地上房屋或者集體土地的，由區(qū)人民政府依法進(jìn)行征收。
第二十三條 統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體可以按照有關(guān)規(guī)定通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)、股權(quán)合作、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)化方式對(duì)不同物業(yè)權(quán)利人的房產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行歸集。具體辦法由市人民政府制定。
采取前款方式歸集房產(chǎn)權(quán)益，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人簽約比例達(dá)到百分之九十以上，統(tǒng)籌主體或者實(shí)施主體與未簽約的物業(yè)權(quán)利人經(jīng)充分協(xié)商仍達(dá)不成一致意見(jiàn)的，可以向區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)人民政府可以對(duì)未簽約的物業(yè)權(quán)利人在該項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋依法進(jìn)行征收。
第二十四條 城市更新項(xiàng)目涉及的國(guó)有建設(shè)用地可以依法采取租賃、出讓、作價(jià)出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國(guó)有建設(shè)用地且符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的，可以采用協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
【條文解讀】
第二十二條至第二十四條聚焦城市更新征地難、權(quán)益整合難、用地落地難三大痛點(diǎn)，建立“自愿協(xié)商+市場(chǎng)化歸集+有限征收”的權(quán)益處置機(jī)制，搭配多元化土地供應(yīng)政策，夯實(shí)更新要素保障。
1.嚴(yán)格限定征收范圍
征收只能在“因公共利益需要”且“確需征收”的雙重條件下進(jìn)行，由區(qū)政府依法實(shí)施。城市更新本身并不一定等同于公共利益，只有其中涉及公共安全、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、危舊房改造等符合法定公共利益情形的，才可能進(jìn)入征收程序。征收作為對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)影響最強(qiáng)的公權(quán)力行為，具有補(bǔ)充性和最后性。
2.市場(chǎng)化權(quán)益歸集
支持通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、股權(quán)合作、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式整合產(chǎn)權(quán)；項(xiàng)目簽約率達(dá)90%以上、協(xié)商無(wú)果且涉及公共利益的，經(jīng)政府調(diào)解后可依法啟動(dòng)征收，充分保障各方權(quán)益。
90%是啟動(dòng)后續(xù)程序的門(mén)檻，而非自動(dòng)觸發(fā)征收的開(kāi)關(guān)。調(diào)解是法定前置程序，體現(xiàn)了對(duì)剩余10%權(quán)利人權(quán)益的審慎尊重。
3.靈活土地配置
更新項(xiàng)目用地可采用出讓、租賃、作價(jià)出資、劃撥等多種方式供應(yīng)，符合條件的可協(xié)議辦理用地手續(xù)，盤(pán)活存量土地資源。
【政策法規(guī)銜接】
▲表3 相關(guān)政策文件表
04分類(lèi)施策：為五類(lèi)場(chǎng)景定制專(zhuān)屬更新路徑
【條例原文】第三章 第二十五條-第二十九
第二十五條 實(shí)施危舊房更新改造，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定以加固、改建、重建等方式進(jìn)行。
對(duì)于位于歷史文化街區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的危舊房，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)權(quán)利人通過(guò)騰退外遷等方式改善居住條件。
鼓勵(lì)探索推進(jìn)危舊房合作化改造。
第二十六條 實(shí)施老舊小區(qū)更新改造，應(yīng)當(dāng)充分考慮居民意愿，消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，完善小區(qū)停車(chē)、車(chē)輛充電、消防、通信等基礎(chǔ)設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施以及公共活動(dòng)場(chǎng)地和小區(qū)環(huán)境綠化。
第二十七條 實(shí)施城中村更新改造，應(yīng)當(dāng)采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式進(jìn)行，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套公共服務(wù)，消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住條件和生活環(huán)境。
第二十八條 實(shí)施老舊街區(qū)更新改造，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化建筑安全，推動(dòng)老舊樓宇等建筑功能轉(zhuǎn)換，培育特色街區(qū)，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充配套服務(wù)設(shè)施，提升空間品質(zhì)和服務(wù)水平。
商業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)老舊街區(qū)商業(yè)設(shè)施的城市更新相關(guān)工作。
第二十九條 實(shí)施老舊工業(yè)園區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造，應(yīng)當(dāng)推動(dòng)存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活利用、提質(zhì)增效，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，植入新業(yè)態(tài)新功能，改造提升配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)和活化利用。
經(jīng)濟(jì)和信息化主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)城市更新中工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展工作，以及工業(yè)園區(qū)建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)工作。
鼓勵(lì)在城市更新中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)、使用高標(biāo)準(zhǔn)廠房，支持符合條件的產(chǎn)業(yè)實(shí)施工業(yè)上樓，打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)新空間模式。
在符合國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，工業(yè)用地增加容積率和增建結(jié)建式地下空間的，不增收土地價(jià)款。
【條文解讀】
結(jié)合武漢“五改四好”工作部署，本章針對(duì)危舊房、老舊小區(qū)、城中村、老舊街區(qū)、老舊工業(yè)園區(qū)（廠區(qū)）五大更新場(chǎng)景，量身定制差異化實(shí)施路徑，實(shí)現(xiàn)了地方立法與本地政策的高度耦合。
1.危舊房：安全優(yōu)先，分類(lèi)實(shí)施
以加固、改建、重建為主，鼓勵(lì)歷史文化街區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的危舊房騰退外遷。最具創(chuàng)新的是探索“合作化改造”（住宅合作社模式），由政府給予優(yōu)惠、平臺(tái)代建，居民按套內(nèi)面積置換，實(shí)現(xiàn)原址更新、居民受益。
2.老舊小區(qū)：民生為本，長(zhǎng)效管理
強(qiáng)調(diào)居民意愿優(yōu)先，聚焦消除安全隱患、完善停車(chē)充電消防通信等便民設(shè)施，以整治提升為主，不搞大拆大建。改造內(nèi)容直接回應(yīng)群眾急難愁盼，提升獲得感。
3.城中村：拆整結(jié)合，一體推進(jìn)
采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類(lèi)方式，結(jié)合規(guī)劃條件與村民意愿分類(lèi)推進(jìn)。特別注意：涉及集體土地征收的，必須嚴(yán)格區(qū)分城市更新程序與土地征收補(bǔ)償法定程序，改造方案應(yīng)前置征求村民意見(jiàn)。
4.老舊街區(qū)：功能轉(zhuǎn)換，特色培育
推動(dòng)建筑功能轉(zhuǎn)換與業(yè)態(tài)優(yōu)化，培育特色街區(qū)，強(qiáng)化安全底線。商業(yè)主管部門(mén)按全市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃參與決策，確保改造方向與全市目標(biāo)一致。配套政策已建立功能轉(zhuǎn)換正負(fù)面清單，為業(yè)態(tài)落地提供制度接口。
5.老舊工業(yè)園區(qū)：產(chǎn)業(yè)升級(jí)，遺產(chǎn)保護(hù)
這是政策紅利最為集中的條款。圍繞存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活利用和提質(zhì)增效，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，植入新業(yè)態(tài)新功能，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)和活化利用。鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”和高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了有力的空間和成本支撐。
▲表4 場(chǎng)景更新措施表
【政策法規(guī)銜接】
▲表5 相關(guān)政策文件表
05城市底盤(pán)：守住公共價(jià)值與安全底線
【條例原文】第三章 第三十條-第三十四條
第三十條 對(duì)布局散亂、利用粗放、用途功能不合理、設(shè)施落后、環(huán)境差亂的低效用地，應(yīng)當(dāng)分類(lèi)型開(kāi)展再開(kāi)發(fā)工作。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)地上、地表、地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)，完善地價(jià)計(jì)收規(guī)則等土地利用政策，鼓勵(lì)土地立體綜合開(kāi)發(fā)。
本市探索建筑用途轉(zhuǎn)換與土地用途兼容。市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定具體規(guī)定，明確用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單、比例管控、供應(yīng)方式等政策要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十一條 本市推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快推動(dòng)燃?xì)?、供電、供水、供熱、排水、通信、廣播電視等地下管線管網(wǎng)和地下綜合管廊建設(shè)改造，建立健全綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，完善建設(shè)運(yùn)維長(zhǎng)效管理制度。
第三十二條 本市推進(jìn)適老化宜居環(huán)境和兒童友好型環(huán)境建設(shè)，加快公共場(chǎng)所無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)改造，因地制宜完善全民健身場(chǎng)地設(shè)施。
第三十三條 本市推進(jìn)城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)和海綿城市建設(shè)，開(kāi)展既有建筑節(jié)能綠色改造，提高資源、能源節(jié)約集約利用水平，增強(qiáng)城市蓄水、滲水和涵養(yǎng)水功能，提升城市應(yīng)對(duì)氣候變化的能力。
第三十四條 本市推進(jìn)公共空間更新改造，統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)利用綠地空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)以及邊角地、插花地、夾心地等零星用地，改善環(huán)境品質(zhì)，提升公共服務(wù)功能。
【條文解讀】
第三十條至第三十四條從低效用地、城市安全、全齡友好、生態(tài)低碳、公共空間五大維度劃定城市更新底線，守護(hù)城市公共利益，推動(dòng)城市更安全、宜居、可持續(xù)發(fā)展。
1.低效用地再開(kāi)發(fā)
盤(pán)活粗放利用土地，推行建設(shè)用地地上、地表、地下分層開(kāi)發(fā)，探索建筑與土地用途兼容轉(zhuǎn)換，制定正負(fù)清單規(guī)范管理。
2.城市生命線安全
加快燃?xì)?、供電、供水、供熱、排水、通信、廣播電視等地下管線管網(wǎng)與地下綜合管廊建設(shè)改造。健全運(yùn)維長(zhǎng)效機(jī)制，提升城市安全韌性。
3.全齡友好環(huán)境
推進(jìn)適老化宜居環(huán)境與兒童友好型環(huán)境建設(shè)，加快公共場(chǎng)所無(wú)障礙改造，因地制宜完善全民健身場(chǎng)地設(shè)施。設(shè)計(jì)理念引入“一米高度看城市”的兒童視角，保障老年人、殘疾人等群體的出行與使用便利。
4.生態(tài)保護(hù)與綠色發(fā)展
推進(jìn)城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)與海綿城市建設(shè)，開(kāi)展既有建筑節(jié)能綠色改造。增強(qiáng)城市蓄水、滲水、涵養(yǎng)水功能，提升應(yīng)對(duì)氣候變化的能力。
5.公共空間更新
統(tǒng)籌利用綠地、濱水、慢行系統(tǒng)及各類(lèi)零星用地，提升公共服務(wù)功能，并同步考慮運(yùn)營(yíng)維護(hù)。從單純的景觀美化轉(zhuǎn)向提升公共服務(wù)功能，將城市“閑置空間”轉(zhuǎn)化為群眾身邊的“幸福空間”。
【政策法規(guī)銜接】
▲表6 相關(guān)政策文件表
06文化傳承與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)：為城市更新注入長(zhǎng)遠(yuǎn)生命力
【條例原文】第三章 第三十五條-第三十七條
第三十五條 城市更新項(xiàng)目中具有重要?dú)v史價(jià)值、文化價(jià)值或者特定規(guī)劃要求的建筑物，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新片區(qū)策劃方案等進(jìn)行保護(hù)。項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者劃撥決定書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確保留建筑的處置要求。
第三十六條 對(duì)優(yōu)秀歷史建筑的活化利用，應(yīng)當(dāng)在保持原有外觀風(fēng)貌、典型構(gòu)件的基礎(chǔ)上，依法通過(guò)改建、添加設(shè)施等方式適應(yīng)生產(chǎn)生活需要。在符合規(guī)劃和城市更新功能定位的前提下，可以通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式對(duì)公有優(yōu)秀歷史建筑進(jìn)行合理利用。
對(duì)文物建筑的活化利用，應(yīng)當(dāng)確保文物安全。鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量依法參與文物建筑保護(hù)利用。
鼓勵(lì)在優(yōu)秀歷史建筑、文物建筑的周邊配置公共基礎(chǔ)設(shè)施，布局符合歷史風(fēng)貌保護(hù)要求的產(chǎn)業(yè)。
涉及歷史文化名鎮(zhèn)、名村以及古樹(shù)名木的城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
第三十七 條城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案確定運(yùn)營(yíng)管理模式，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。探索城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)。
【條文解讀】
第三十五條至第三十七條將文化傳承與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)作為城市更新的長(zhǎng)遠(yuǎn)生命力所在，構(gòu)建了“剛性保護(hù)+活化利用+長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)”的全鏈條機(jī)制。
1.保留建筑保護(hù)：剛性要求嵌入土地合同
對(duì)于具有重要?dú)v史價(jià)值或特定規(guī)劃要求的建筑（不僅限于法定歷史建筑，還包括工業(yè)遺存、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑等），土地出讓合同或劃撥決定書(shū)中須明確保留建筑的處置要求。這使得保護(hù)從“原則保留”落實(shí)到可追溯、可追責(zé)的剛性約束。
2.歷史建筑活化：保護(hù)底線與合理利用平衡
優(yōu)秀歷史建筑可適度改建、添加設(shè)施以適應(yīng)現(xiàn)代生活需要，公有建筑可通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式合理利用；文物建筑以安全為底線，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與。同時(shí)鼓勵(lì)在歷史建筑周邊配置公共基礎(chǔ)設(shè)施和布局符合風(fēng)貌要求的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)從“單點(diǎn)保護(hù)”向“片區(qū)統(tǒng)籌”升級(jí)。
3.長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制：從建設(shè)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向
按實(shí)施方案確定運(yùn)營(yíng)模式，探索運(yùn)營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)。在策劃階段就明確運(yùn)營(yíng)主體、收益來(lái)源、成本分擔(dān)和維護(hù)責(zé)任，確保項(xiàng)目建成后有人管、有錢(qián)管、管得好，避免“建得成、管不好、運(yùn)營(yíng)不下去”的困境。
【政策法規(guī)銜接】
▲表7 相關(guān)政策文件表
結(jié)語(yǔ) 城市更新的系統(tǒng)性治理邏輯
縱觀第三章24條內(nèi)容構(gòu)建的六階遞進(jìn)體系，本次立法實(shí)現(xiàn)城市更新三大根本性轉(zhuǎn)變：
從“碎片化拆建”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)性治理”，通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌解決單個(gè)項(xiàng)目無(wú)法解決的公共利益問(wèn)題；
從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“多元共治”，充分尊重產(chǎn)權(quán)人的主體地位，激發(fā)市場(chǎng)主體的參與活力；
從“短期工程”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)”，既保護(hù)好城市的歷史文化根脈，又保障更新成果能夠長(zhǎng)期惠及民生。
隨著《武漢市城市更新條例》的正式施行，以及統(tǒng)籌主體確定辦法、市場(chǎng)化歸集細(xì)則、建筑用途轉(zhuǎn)換正負(fù)面清單等配套文件的即將制定出臺(tái)，這套系統(tǒng)性的制度框架將逐步轉(zhuǎn)化為生動(dòng)的實(shí)踐，推動(dòng)武漢城市更新走上高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展道路，真正實(shí)現(xiàn)“城市讓生活更美好”的目標(biāo)。